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天津市住房公积金贷款业务政策问答(最新)
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住房公积金贷款业务政策问答(2012年7月9日执行)
2012-08-02
1、申请住房公积金(组合)贷款的基本条件有哪些?
申请住房公积金(组合)贷款需满足以下基本条件:
(1)开立住房公积金账户1年以上并在申请住房公积金(组合)贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年,且所在单位不欠缴;
(2)本人未负有住房公积金(组合)贷款债务;
(3)本人及其配偶征信状况良好;
(4)职工购买、建造、翻建、大修自有住房;
职工已使用配偶住房公积金申请住房公积金(组合)贷款的,贷款还清前,其配偶不能申请住房公积金(组合)贷款。
2、如何界定“连续逐月缴存住房公积金满1年”?
申请住房公积金(组合)贷款前连续逐月缴存住房公积金满12个月并且所在单位不存在欠缴情况。
若职工(配偶)因工作单位变动,造成欠缴3个月(含)以内住房公积金或因单位住房公积金缴存基数调整有误,重新调整造成欠缴1个月住房公积金,在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的,可视同连续缴存。
3、如何界定“征信状况良好”?
(1)征信状况良好指同时符合以下条件:
贷款当前不存在逾期或担保人代还;
贷记卡当前不存在逾期;
准贷记卡不存在透支180天以上未还记录(不含卡费、年费);
贷记卡不存在近12个月内未还最低还款额次数超过6期记录(不含卡费、年费);
单笔贷款24个月内不存在连续逾期超过6期记录(含担保人代还);
不存在近两年内贷款有展期(延期)或以资抵债等记录;
单笔贷款不存在累计逾期超过24期记录;
不存在因信用不良被起诉的记录。
(2)住房公积金(组合)贷款还款情况需满足以下要求:
最近24个月连续逾期不应超过6期(含担保人代偿);
累计逾期次数不得超过24次;
无因违反住房公积金借款合同被起诉或一次性担保人代偿的情况。
4、申请住房公积金(组合)贷款需提供哪些资料?
借款人申请贷款时应提供个人资料、购房资料和担保资料,以及中心和贷款承办银行要求提供的其他材料。购买商品房、限价商品房、定向销售(安置)经济适用房、私产房申请贷款所需的个人资料基本一致,购房资料和担保资料略有不同。
一是个人资料
(1)借款人及配偶身份资料
借款人及配偶身份证(身份证丢失或过期的,提供临时身份证或户籍所在地户籍管理部门开具的贴有照片的身份证明)及复印件4份。配偶为军官或士兵的,提供军官证或士兵证及复印件3份;配偶为非中国籍公民或港澳台侨胞的,提供护照及复印件3份。
结婚证或同户籍户口簿或民政部门出具的婚姻证明及复印件3份。
借款人及配偶住房公积金龙卡。
借款人及配偶正楷人名章。
借款人本市户口簿或蓝印户口簿或暂住证及复印件2份。
借款人年龄已满法定退休年龄但国家另有规定的,提供相关证件及复印件3份。
借款人无配偶的,应在贷款承办银行签订《贷款申请情况声明》3份,声明无配偶。
(2)未成年子女身份资料
借款人与未成年子女共同购房的,提供同户籍户口簿及复印件3份;不在同一户籍的,提供未成年子女出生证或户籍管理部门出具的证明文件或公证书及复印件3份。
(3)其他共同购房人身份资料
非同一家庭成员共同购买一套住房的,提供其他共同购房人资料:
其他共同购房人身份证及复印件4份。
其他共同购房人有配偶的,提供配偶身份证及复印件3份,结婚证或与配偶同户籍户口簿或民政部门婚姻证明及复印件3份;无配偶的应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份,声明无配偶。
二是购房资料
(1)购买商品住房
《天津市商品房买卖合同》4份及复印件1份;
《销售不动产统一发票》或《新建商品房预售资金缴款凭证》及复印件4份。
(2)购买限价商品住房
《天津市限价商品房买卖合同》4份及复印件1份;②《销售不动产统一发票》或《新建商品房预售资金缴款凭证》及复印件4份。
(3)购买定向销售(安置)经济适用住房
《天津市经济适用住房买卖合同》4份及复印件1份;
《销售不动产统一发票》或《新建商品房预售资金缴款凭证》及复印件4份;
购买定向销售经济适用住房的,提供《天津市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋货币补偿)》及复印件3份;购买定向安置经济适用住房的,提供《天津市房屋拆迁补偿安置协议(住宅房屋产权调换)》及复印件3份。
其中《天津市经济适用住房买卖合同》中购房人与《天津市房屋拆迁补偿安置协议》中被拆迁人不一致的,提供区县房管部门出具的《天津市定向购买经济适用住房证明》及复印件2份。
(4)购买私产住房
《天津市房产买卖协议(资金监管贷款)》4份及复印件1份;
《天津市私有房屋交易监管资金收款凭证》及复印件4份;
房地产评估机构对交易住房的评估报告3份。
三是担保资料
(1)购买商品住房
采用保证担保方式的应提供:《天津市房屋登记证明》(登记类别为所有权预告登记);借款人有配偶或有共同购房人的,借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份,声明同意以共有房产抵押。借款人与未成年子女共同购房的,应由监护人代理未成年子女签订《贷款申请情况声明》,在“未成年子女(监护人代理签章)”处签监护人的姓名或加盖监护人的人名章,声明同意以共有房产抵押。
采用抵押担保方式的,应提供:《天津市新建住宅商品房准许使用证》(或质量证书、开发商房地产权证)复印件2份;借款人有配偶或有共同购房人的,借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份,声明同意以共有房产抵押。借款人与未成年子女共同购房的,应由监护人代理未成年子女签订《贷款申请情况声明》,在“未成年子女(监护人代理签章)”处签监护人的姓名或加盖监护人的人名章,声明同意以共有房产抵押。
采用质押担保方式的,应提供:中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份;借款人有配偶的,配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份,声明同意以共有财产质押。
(2)购买限价商品住房、定向销售(安置)经济适用住房:
采用保证担保方式的,应提供:《天津市房屋登记证明》(登记类别为所有权预告登记);借款人有配偶或有共同购房人的,借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份,声明同意以共有房产抵押。借款人与未成年子女共同购房的,应由监护人代理未成年子女签订《贷款申请情况声明》,在“未成年子女(监护人代理签章)”处签监护人的姓名或加盖监护人的人名章,声明同意以共有房产抵押。
采用质押担保方式的,应提供:中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份;借款人有配偶的,配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份,声明同意以共有财产质押。
(3)购买私产住房:
采用保证担保方式的,应提供:所购住房《房地产权证》及复印件3份;借款人有配偶或有共同购房人的,借款人配偶或共同购房人及配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》3份,声明同意以共有房产抵押。
采用质押担保方式的,应提供:中心和贷款承办银行认可的银行存单或国库券等有价证券及复印件1份;借款人有配偶的,配偶应在贷款承办银行签订或提供经公证的《贷款申请情况声明》2份,声明同意以共有财产质押。
5、住房公积金(组合)贷款的贷款期限如何确定?
购买商品房、限价商品房、定向销售(安置)经济适用住房的,贷款期限不得超过30年;购买私产住房的,不得超过20年;购买公有现住房或建造、翻建、大修自有住房的,不得超过10年。
借款人年龄与贷款期限之和不得超过法定退休年龄后五年。法定退休年龄一般按照女性55岁、男性60岁计算;国家另有规定的,退休年龄按其规定执行但最高不得超过65周岁。
借款人最长贷款期限不得超过上述两种方法计算的低值。
6、住房公积金(组合)贷款的贷款额度如何确定?
住房公积金贷款额度的计算,要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定,四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下:
按照还贷能力计算的贷款额度
计算公式为:
[(借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
使用配偶额度的:
[(夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限(月)。
其中还贷能力系数为40%
月工资总额=公积金月缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例)。
按照房屋价格计算的贷款额度
计算公式为:贷款额度=房屋价格×贷款成数
其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定:
a.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。
职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女,下同)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房),且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的,应支付不低于所购住房价款20%的首付款;所购住房建筑面积超过90平方米,应支付不低于所购住房价款30%的首付款。
职工家庭贷款购买第二套住房的,应支付不低于所购住房价款50%的首付款。
职工家庭贷款购买第三套及以上住房的,暂停发放个人住房公积金贷款。
购买私产住房的,房屋价格和评估价格不一致时,取二者低值核定额度。
购买定向安置经济适用住房的,贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。
b.购买公有现住房的,贷款额度不超过所购房屋价格的70%;建造、翻建、大修自有住房的,贷款额度不超过所建修住房所需费用的70%。
按照住房公积金账户余额计算的贷款额度
a.购买限价商品住房或经济适用住房,贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为职工及配偶住房公积金账户余额之和,下同)的20倍,住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。
b.贷款购买首套自有住房的,贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的15倍,住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。
c.以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍,住房公积金账户余额不足2万的按2万计算:贷款购买第二套住房的;购买公有现住房的;建造、翻建、大修自有住房的。
按照贷款最高限额计算的贷款额度
使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款最高限额40万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的,贷款最高限额60万元。
使用本人住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的,贷款最高限额50万元;同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款,且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的,贷款最高限额70万元。
申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的,参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。
计算出的贷款额度数值保留到千位,千位以下不为零的千位加一。
7、住房公积金(组合)贷款的担保方式有哪些?分别适用于哪些情况?
目前住房公积金(组合)贷款的担保方式有保证担保、抵押担保和质押担保三种方式。
(1)购买商品房期房、限价商品住房、定向销售(安置)经济适用住房、私产住房的可采取保证担保或质押担保方式;
(2)购买商品房现房(已取得商品房准许使用证或商品房质量证书、开发商房屋所有权证的住房)且借款人为本市户籍、年龄与贷款期限之和不超过法定退休年龄的,可采用抵押担保方式,也可采用保证担保或质押担保方式;
(3)建造、翻建或大修自有住房,可采用保证、质押或提供借款人其他已取得《房地产权证》的自有住房抵押的担保方式。
8、申请住房公积金(组合)贷款是否需要用所购住房办理抵押或抵押反担保?
根据我市现行政策,职工购房申请住房公积金(组合)贷款,采用抵押担保方式的,应以所购住房作抵押;采用保证担保方式的,担保公司有权要求借款人用所购住房提供抵押反担保。
9、住房公积金(组合)贷款的办理程序是什么?办理时限是怎样规定的?
住房公积金(组合)贷款的办理程序包括7个步骤,办理时限为8个工作日。
(1)受理申请
借款人应携带贷款申请资料提出贷款申请,贷款银行审核资料齐全无误的应当天受理,并指导借款人填写《个人住房公积金(组合)贷款申请表》中个人基本信息、购建房信息。其他信息由贷款银行经办人员填写,并由借款人签字确认。
(2)签订借款合同
贷款银行应在4个工作日内对贷款进行审核,并与借款人签订《个人住房公积金(组合)贷款借款合同》、《委托提取住房公积金协议书》、《个人住房公积金贷款支付凭证(借据)》。
采取保证担保的,借款人还应办理委托担保公司办理房屋抵押登记的手续,签订《抵押合同》等相关文件。贷款银行代担保公司收取担保费。
(3)中心审批
市公积金管理中心应在1个工作日内对贷款申请信息、贷款资料进行审核,做出准予或不准予贷款的决定。
(4)资金划拨
市公积金管理中心应在1个工作日内将贷款资金划拨到贷款银行。
(5)贷款发放
贷款银行应在2个工作日内按规定将贷款资金划入售房人账户或资金监管中心账户。
(6)办理担保手续
担保公司收到市公积金管理中心审批同意的贷款资料后,办理抵押登记及反担保手续。
(7)中心复核
市公积金管理中心应及时对抵押登记信息进行复核。
10、目前住房公积金(组合)贷款有哪些还款方式?
贷款期限为一年以内(含一年)的,实行到期一次还本付息、利随本清的还款方式;贷款期限在一年以上的,借款人可以采用等额本息或等额本金两种按月分期还款方式。还款方式一经确定,不得更改。
11、等额本金和等额本息两种还款方式有何区别?
等额本息还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息,其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的,利息逐月递减,本金逐月递增。等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减。
等额本息和等额本金还款方式分别适合不同的借款人,没有绝对的利弊之分。等额本息每月还款固定,适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少,开始还款的压力较大,后期压力较小,较适合于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,可以选择等额本金还款方式。
12、住房公积金(组合)贷款如何提前还款?
提前还款可以采用提前一次性归还全部贷款本息、提前归还部分贷款本金两种方式。
对提前还款的还款额、提前还款次数、已贷款时间等都没有限制,也没有收取违约金的要求。
13、住房公积金(组合)贷款期间如遇法定利率调整,如何执行新的利率?
贷款期限在一年内(含一年)的贷款,实行合同利率,遇法定利率调整,不分段计息。
贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日起,按相应利率档次执行新的利率。
14、住房公积金(组合)贷款的还款日如何确定?
每月还款日为住房公积金(组合)贷款发放日在当月的对应日,没有对应日的为该月末最后一天。
15、目前住房公积金(组合)贷款有哪些还款途径?
借款人可以在每月还款日到贷款承办银行偿还贷款本息或委托贷款承办银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣。

 

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