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解除房地产买卖合同常见案例
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    案例:卖方与买方签订了 《上海市房地产买卖合同》,约定2009年7月20日为最后过户期限,买方如贷款申请未获通过或数额不足,应在过户当日以现金补足。买方如逾期不付款,卖方应书面催告,买方在收到催告信后十天内仍不付款的,卖方有权单方面解除合同。

  此后,买方向银行申请了贷款,但没能按期办妥贷款手续。卖方在7月18日就向买方发出了催告通知书要求按时付款,但买方未能以现金补足房款。于是卖方在8月3日向买方发出了解除合同通知书。 8月10日买方向其他银行申请的贷款终于获批准,买方要求过户,卖方认为合同已解除予以拒绝,买方于是诉至法院要求过户。

  一审判决认为,买方在主观上没有违约故意,虽然两次向银行申请贷款的时间较长,耽误了相应的付款期限构成违约,但买方在贷款获批后立即要求向卖方付款,对合同履行并没有造成重大影响,并不构成根本性违约。因此双方继续履行合同的基础尚在。判决合同继续履行。

  二审法院审理后认为:因买方未能按时获批贷款又未以现金补足,导致在约定时间未能办理过户手续,责任在买方。买方虽向另一银行申请贷款并获批,但已超过双方约定的付款时间十日以上,因此卖方有权单方面解除合同,买方未按约履行合同,已构成根本违约。因此二审法院判决撤销一审判决,确认双方签订的上海市房地产买卖合同已于8月3日解除,卖方应返还已收到的房款。

律师观点:

  一,审判决认定买方虽然违约但并不是 “故意违约”,并且对合同履行没有造成“重大影响”,不构成“根本性的违约”,这显然是适用法律错误。

  是否构成违约并不看是“故意违约”还是“非故意的违约”。因为合同法规定如由于第三人的原因造成违约,违约方同样要承担违约责任。卖方解除合同的依据是买方超过十天还没有付款,这是双方约定的解除条件,属于“约定解除权”,行使这种解除权不需区分是轻微违约还是严重违约。

  对合同是否有“重大影响”,构不构成“根本性的违约”,这是认定守约方是否有“法定解除权”的依据,约定解除权和法定解除权虽然都可以造成合同解除,但依据完全不同,前者依据合同约定,后果根据合同法规定,现在实际上混淆了两种解除权。

  对此,从这个案件来看,需提醒购房人注意下列问题:一、买方应及时关心自己的银行贷款办理情况,不能认为贷款是银行的问题,自己没有责任,更不能认为这完全是由中介公司负责。其实银行贷款只是买方支付房款的一种方式,而付款义务是买方最重要的一个合同义务。

  二,卖方在发现买方未能及时付款的情况下,应仔细检查合同条款,看看是否需要自己发出催告信。如果合同约定了卖方有催告义务而卖方没有及时进行催告,则可能导致卖方无法行使后续的单方解除权。

  三,催告和单方面解除合同,一定要以书面的方式进行,并注意保留凭证。笔者建议有关文件在发送时都向中介方另行抄送。
 

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