律师同志：
我家儿子已至结婚年龄，但因近年来天津市房价一直居高不下，所以婚房一直未买，婚期一拖再拖。2010年初，我经同事介绍认识了拆迁户张某，张某因拆迁置换到某区经济适用房一套，欲转让。前几日，经协商我与张某达成口头协议，现欲签书面《购房协议》，主要内容约定：张某将已购经济适用房转让给我，签约后先交房，待购房五年期限届满后再办理过户手续，我一次性支付给张某人民币30万元，如张某反悔则另赔付我违约金5万元。请问，我们私下订立的购买经济适用房的《购房协议》是否具有法律效力？
林海涛
律师解答：
行通律师事务所王秀杰律师解答，读者所述借用他人名义购买经济适用房的情况，是典型的“借壳买房”规避法律的行为，所签订的协议不具法律效力。
所谓经济适用住房，是政府扶持的具有社会保障性质的商品住宅，其用地实行行政划拨的方式，并享受政府诸多扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。在我国，经济适用住房的购买资格和房屋转让程序均有严格的条件限制。比如，根据2005年02月27日实施的《天津市定向销售经济适用住房管理办法》第四条的规定：“购买经济适用住房家庭须同时具备以下条件：（一）具有本市中心城区非农业户籍，所居住房屋于2004年1月1日以后拆迁的；（二）家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍的（具体收入线标准由市房管局定期向社会发布）；（三）拆迁户实行货币安置，原则上平房拆迁补偿安置费低于10万元、楼房低于18万元，且他处无住房的。”同时，该《办法》第十四条规定：“购买人在取得经济适用住房房屋所有权证5年后方可上市出售，出售后不得再行购买经济适用住房。”
所以，王律师认为，读者林先生自己不具备购买经济适用房的资格，而欲“借用”他人的资格购买经济适用房的行为，已违反了国家相关法律法规的规定，且该行为也会阻碍其他具备购房资格者的购房权利，客观上会损害社会公共利益。
那么，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，该私下签订的《购房协议》无效，不受法律保护。
司法实践中，上述情况如遇纠纷，法院一般会判决“协议”无效，返还购房款（即林先生所述30万元），同时因协议本身无效所以协议约定的违约金条款，亦得不到法院支持。
另外，根据前述《办法》第十八条的规定：“对隐瞒家庭收入和住房条件， 或采取其他手段骗购经济适用住房的，由市房管局会同市建委、市物价局等部门追回已购经济适用住房，或者由购买人按市场价格补足房款，并提请其所在单位给予行政处分。对拒不腾房、不补交房款的，经济适用住房销售管理部门可申请人民法院强制执行。”律师提醒，“借用资质够买经济适用房”的协议，潜在着较大的法律风险，无异于饮鸩止渴，望三思而行。
网站备案编号:津ICP备09001375号
